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房地產(chǎn)定金與訂金稅務(wù)處理差異分析

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來(lái)源:湖南中匯稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

定金屬于擔保金,訂金則屬于價(jià)款中的一部分。

“定金”與“訂金”,是生活中常見(jiàn)的兩個(gè)名詞,對于其概念的區別,大家大都有所耳聞,然而在實(shí)際生活場(chǎng)景中,一些納稅人卻很少在意這一字之差,由此可能導致自身權益受損。值得注意的是,定金與訂金概念不同,稅務(wù)處理也有差異。

定金是一種擔保金

《現代漢語(yǔ)規范詞典》中,對兩者的定義分別是這么解釋的:定金,指一方當事人為保證履行合同而先行付給對方的款項,具有法律效力,對收與付的雙方都形成約束;訂金,為預付的部分貨款,有某種承諾的意思,但在法律上不具有擔保合同履行的作用。

2021年1月1日生效的民法典對定金也有規定,其第586條規定,當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。由此可知,定金是一種擔保形式,訂金則只是一種支付方式。定金與訂金兩者概念完全不同,由此,也就帶來(lái)稅務(wù)處理上的差異。

定金屬于擔保金,交付定金時(shí),雙方應作為往來(lái)款項處理,不涉及稅費申報。后續階段,如果合同一方發(fā)生違約,致使合同目的不能實(shí)現,此時(shí)適用定金罰則,即支付定金一方違約的,無(wú)權要求返還定金;收受定金一方違約的,應當雙倍返還定金。取得定金罰款的一方,由于未發(fā)生應稅行為,定金不構成價(jià)外費用,也就無(wú)須開(kāi)具增值稅發(fā)票,不涉及增值稅。在企業(yè)所得稅方面,違約方支付的定金罰款,憑相關(guān)協(xié)議等扣除憑證可在稅前扣除。

舉例來(lái)說(shuō),A房地產(chǎn)企業(yè)收到客戶(hù)B企業(yè)的一筆定金。收到時(shí),A企業(yè)應將其計入其他應付款,不需要作為預收款預繳增值稅,也不需要計算預計毛利額繳納企業(yè)所得稅。如果后續B企業(yè)違約,A企業(yè)扣收定金,應將其轉入營(yíng)業(yè)外收入,計算繳納企業(yè)所得稅,而對于B企業(yè)發(fā)生的定金損失,可憑定金合同等相關(guān)憑證在企業(yè)所得稅稅前扣除。

訂金屬于預付款

訂金,作為一種支付方式,屬于交易價(jià)款的一部分,不具有擔保作用。

對收受方來(lái)說(shuō),根據增值稅相關(guān)規定,不同的情形,增值稅處理不同。比如,出租方收到租賃合同訂金,即發(fā)生了增值稅納稅義務(wù),需要向承租方開(kāi)具增值稅發(fā)票。如果后續因各種原因解除合同,退還訂金,則具體問(wèn)題具體分析。舉例來(lái)說(shuō),合同履行了部分,部分訂金充作價(jià)款。在這種情況下,未退還的訂金按照收入進(jìn)行賬務(wù)處理,按規定繳納增值稅和企業(yè)所得稅;退還的訂金已經(jīng)開(kāi)具發(fā)票的,可開(kāi)具紅字發(fā)票沖銷(xiāo)增值稅收入,由于沒(méi)有發(fā)生所得稅的納稅義務(wù),不涉及所得稅處理。

對于支付方來(lái)說(shuō),如果因為各種原因無(wú)法收回訂金,支付方應將其作為資產(chǎn)損失在企業(yè)所得稅稅前扣除。值得注意的是,資產(chǎn)損失稅前扣除需滿(mǎn)足《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2011年第25號)規定的相關(guān)條件。

實(shí)務(wù)中,定金與訂金,是非常容易混淆的兩個(gè)概念。在稅務(wù)處理時(shí),僅憑字眼進(jìn)行判斷往往也不夠準確。企業(yè)應根據合同約定,準確辨析業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì),予以定性,方能進(jìn)行正確的稅務(wù)處理。

 

摘自:湖南中匯稅務(wù)師事務(wù)所有限公司


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